Si estás pensando en adquirir una vivienda, y quieres saber cómo conseguir una hipoteca, es importante que conozcas los requisitos que exigen los bancos para conceder un préstamo hipotecario.

El proceso de financiación suele ser una de las partes más complejas a la hora de comprar una casa, ya que las entidades bancarias no son tan condescendientes como hace años.

Hoy en día, conseguir una hipoteca al 100% de financiación no es nada fácil, aunque no imposible.

Por un lado, la tasación de la casa es un aspecto clave, ya que determina la cantidad que el banco te ofrecerá para llevar a cabo la compra.

También es importante tu perfil de solvencia, pues el banco no quiere asumir riesgos de impago.

Por otro lado, aunque el euríbor esté más bajo que nunca, hay que fijarse en otras características  del préstamo, como el TIN, el porcentaje de las comisiones de apertura o amortización, los productos asociados al préstamo, entre otros.

Por ese motivo, en este artículo vamos a exponer las condiciones que los bancos piden cuando estudian la concesión de hipotecas, para que compruebes si las cumples todas, y también aquellos aspectos que debes tener en cuenta a la hora de firmar un crédito hipotecario.

Requisitos de los bancos para conseguir una hipoteca

A la hora de comprar una vivienda, si necesitas financiación para hacer frente al pago, has de saber que el banco exige unos condicionantes para aprobar el préstamo hipotecario.

Veamos los 5 requisitos más importantes, y que suelen pedir la mayoría de entidades prestatarias.

Tener ahorrado un mínimo del 30% del valor de la vivienda

Lo primero que te van a preguntar es si dispones de ahorros para hacer frente al desembolso parcial de la vivienda.

En la actualidad, los bancos no están dispuestos a asumir la financiación del 100% del precio de la vivienda (salvo ciertas excepciones que veremos más adelante).

Lo habitual es que la entidad bancaria aporte un máximo del 80% del valor de tasación o compraventa. Por tanto, tú debes disponer de un mínimo del 20% restante hasta cubrir el precio de la propiedad que quieres adquirir.

¡Ojo! La cantidad a la que nos referimos es el valor de tasación o el valor de compraventa, es decir, el precio del inmueble, has de tener en cuenta que, además, vas a tener que hacer frente a los gastos asociados a la operación de compraventa y a los de escritura.

El coste de estos gastos suele estar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda.

Así que suma el importe de los gastos al 20% que indicamos al principio.

En resumen, si quieres adquirir una propiedad y pedir un préstamo hipotecario necesitarás disponer de unos ahorros equivalentes al 30% del precio del inmueble.

Ingresos suficientes para hacer frente a la cuota del préstamo

No solo es necesario disponer del 30% del valor de la casa, otro aspecto importante para las entidades bancarias es el riesgo de impago, por eso, para conseguir una hipoteca debes tener un perfil solvente.

Veamos qué significa esto.

Aunque no hay un mínimo estipulado, y depende de cada banco, lo normal es que hagan el siguiente cálculo: debes ingresar 3 veces más del importe de la cuota de la hipoteca.

Pongamos un ejemplo.

Supón que vas a solicitar una hipoteca en la que la cuota a pagar sale 500€. El banco te exigirá unos ingresos mínimos de 1.500€ mensuales.

¿Qué ocurre si no alcanzas dicha cantidad con el importe de tu nómina?

Lo normal es que haya que incluir a otro titular que aporte más ingresos, y con la suma de ambos el banco se dé por satisfecho.

Cabe destacar que si tienes más endeudamiento el banco también lo tendrá en cuenta. Esto quiere decir que, siguiendo las recomendaciones del Banco de España, el total de tu pago mensual en deudas no deberá superar el 35% de tus ingresos, en caso contrario, es probable que no te aprueben la financiación.

Gozar de buena estabilidad laboral

Suponiendo que tienes una cantidad de dinero suficiente para afrontar el desembolso inicial del 30% del importe total del inmueble, y que tus ingresos mensuales superen la cuota del préstamo hipotecario multiplicada por tres, vas por buen camino, pero aún así, el banco todavía sigue viendo riesgo.

¿Y si dejas de generar ingresos a corto plazo?

Otra de las características que definen tu perfil solvente es la estabilidad laboral.

Hay diferentes indicadores que aportan seguridad, como el tipo de contrato, es decir, si es fijo o indefinido, y también la antigüedad del empleo.

La estabilidad laboral de una persona que tiene un contrato temporal con una antigüedad de 3 meses no es la misma que la de otra que tiene un contrato fijo con una antigüedad de 15 años.

Esto cae por su propio peso.

Por eso los jóvenes, personas menores de 35 años, lo tienen más complicado, no sólo porque difícilmente dispondrán de ahorros iniciales, sino porque su situación laboral suele ser más precaria.

¿Y qué pasa con los autónomos?

Pues que tendrán que demostrar que su negocio goza de buena salud económica, esto lo harán presentando las últimas declaraciones de IRPF, las cuentas de resultado, etc.

Lo mismo pasa con los empresarios.

Un historial crediticio saneado

No sé si sabes que todos los préstamos están registrados. Estén pagados o no.

Del mismo modo, también se deja constancia de la morosidad de cada persona, tanto de hipotecas como de préstamos personales.

Vamos, que todos tenemos una especie de expediente crediticio que los bancos van a consultar cuando vas a pedir una hipoteca.

En función de lo que encuentren, podrían desestimar tu solicitud sin ni siquiera estudiar tu caso.

Por ejemplo, si apareces en alguna lista de morosos por alguna deuda contraída con otra entidad bancaria vas a tener complicado que aprueben la financiación.

Por otro lado, si estás endeudado con otras entidades, ya sea con una hipoteca o con un préstamo de otro tipo, con toda probabilidad te exigirán una cantidad de ingresos superior a la indicada en los puntos anteriores.

Aportar un aval o garantía de pago

Aunque no es estrictamente necesario, ayuda mucho aportar un aval o garantía de pago. Porque se reduce el riesgo de impago.

Esto cobra mayor relevancia si no tienes un perfil solvente excelente.

Por ejemplo, podrías aportar otros bienes inmuebles como garantía, o también incluir un aval en la hipoteca, esto es otra persona que asuma la responsabilidad compartida de pagar la deuda contraída en la financiación.

De este modo, si el titular no hace frente al pago del préstamo, el banco tira de otros recursos para cobrar.

Imagina que el titular fallece antes de pagar la hipoteca. En ese caso, sería el avalista el que tendría la obligación de continuar con el pago.

¿Y qué pasa si no hay avalista y el titular de la hipoteca muere antes de pagar al banco?

Que los herederos deben asumir la parte de la hipoteca que esté pendiente de abonar.

Vamos, que la banca nunca pierde.

¿Cumples con todos los requisitos para conseguir una hipoteca?

Si reúnes las cinco características que hemos visto en este bloque es que tienes un buen perfil solvente, y podrás pedir una hipoteca a cualquier banco con mucha probabilidad de que aprueben tu solicitud de financiación.

De lo contrario, puedes encontrar una negativa, o que las entidades te pongan unas condiciones desfavorables de financiación, como un mayor tipo de interés, plazos más largos, cláusulas de contratación de productos ajenos al préstamo, como pólizas de seguro, etc.

Cómo conseguir financiación al 100%

Uno de los motivos más habituales que impiden cumplir los todos requisitos que hemos visto es disponer de dinero para el desembolso inicial.

Por ello, es habitual que muchas personas que están planteándose comprar una vivienda estén interesadas en conseguir una hipoteca con el 100% de financiación.

¿Hoy en día es posible conseguir una hipoteca del 100%?

La experiencia nos dice que sí, hay alguna posibilidad de conseguir financiación del 100% del importe del valor de compraventa

Veamos algunas situaciones que podrían ayudar.

Optar por la doble garantía hipotecaria

Imagina que no tienes el 30% del importe total del inmueble para hacer frente al desembolso inicial, es decir, tienes que financiar el 100% del valor de tasación.

Pero, eres titular de otro inmueble libre de cargas.

Podrías recurrir a los dos inmuebles para la misma financiación hipotecaria. Es decir, que la casa que te vas a comprar cubriría un 80% de la hipoteca, y el resto del importe lo puedes cubrir con el otro inmueble.

Ojo, no siempre es necesario que seas titular de otra vivienda, podría bastar con que un tercero te lo ceda como aval.

Tener un perfil solvente excelente

En el caso de que solicites el 100% de financiación los bancos van a examinar con lupa tu perfil solvente, para valorar el riesgo de la financiación.

Por ejemplo, si tienes altos ingresos, tu estabilidad laboral es elevada, y no apareces en ninguna lista de morosos, tienes posibilidades de que el banco te conceda la hipoteca al 100%.

Comprar una vivienda que sea propiedad del banco

Cuando vas a solicitar una hipoteca al 100% del valor de tasación es muy probable que te pongan como condición que te quedes con alguna casa que pertenezca al parque inmobiliario del banco.

Ya sabes que, debido a la crisis generada por la burbuja inmobiliaria, hubo una gran cantidad de casas embargadas por los bancos, porque no se pagaban las hipotecas.

Como el banco quiere desprenderse de esos inmuebles ofrece una serie de ventajas al comprador, como conseguir la hipoteca al 100%, un descuento en el precio de compra, un interés de financiación más bajo, una tasación mayor, comisiones del 0% en amortizaciones, etc.

Sin duda, cuando no dispones de capital para dar como entrada, este tipo de beneficios que los bancos ofrecen con sus propiedades facilita el proceso y la viabilidad de la compra venta.

Sin embargo, todo esto es relativo, porque la entidad bancaria se reserva el derecho de ofrecer a cada cliente lo que considere oportuno para su propio interés.

Dejar la negociación a un asesor hipotecario

Conseguir una hipoteca al 100% no es tarea sencilla, porque los bancos suelen denegarlas por defecto.

No obstante, si optas por contratar los servicios de un asesor inmobiliario para negociar la viabilidad de la financiación tienes más posibilidades de que aprueben la hipoteca.

Añadir que no sólo está en juego la aprobación de la financiación, también las condiciones de la misma.

Los asesores inmobiliarios son profesionales que conocen bien a los bancos, son especialistas en negociar hipotecas, tanto las del 80% del valor de tasación como las hipotecas del 100% de financiación.

Sin duda, si tienes pensado comprar una casa con hipoteca, contar con los servicios de un asesor para que te ayude en la negociación con el banco es una excelente decisión.

¿Es difícil conseguir una hipoteca al 100%?

Como hemos visto, si no dispones de ahorros suficientes para pagar los gastos y el 20% del valor de la tasación los requisitos del banco para aprobar la hipoteca son mayores.

Que te aprueben una hipoteca al 100% tiene su dificultad, porque los bancos  por lo general no tienen este producto.

Para conseguir esta financiación tienes que recurrir a un Broker, ya que ellos, ofrecen productos que un cliente particular no puede llegar, ya que son canales diferentes, es decir, ante un mismo perfil y la misma entidad,, el producto ofrecido es sustancialmente diferente.

Otra aspecto a tener en cuenta es la tasación. Se puede conseguir una financiación al 100% de compra, pero subordinado a un 80% de la tasación, es decir, se tiene que conseguir una tasación de la vivienda un 20% por encima del precio de compraventa. Estas tasaciones sólo lo pueden conseguir Broker especializados.

¿En qué debes fijarte para contratar hipotecas al 100%?

A la hora de pedir una hipoteca, mi recomendación es que te fijes en varios aspectos, independientemente de si es una hipoteca del 100% del valor de compra o de menor cuantía.

Por ejemplo, hay que diferenciar entre si te interesa una hipoteca fija o de interés variable condicionado al euríbor. También has de fijarte en el TIN (tipo de interés nominal) del préstamo hipotecario y el TAE

Aunque la banca está obligada a facilitar toda la información a los usuarios, fíjate bien en las comisiones de apertura o cancelación, total o parcial.

También presta especial atención a los productos asociados a la hipoteca, como el seguro del hogar o de vida, que suelen ser condición para algún tipo de ventaja en la financiación. La mayoría de bancos lo hacen.

Conclusión

Si te estás planteando comprar una casa y quieres pedir una hipoteca, ya sea del 100% del valor de la vivienda como de un importe menor, son muchos los aspectos que debes tener en cuenta antes de ir al banco.

Por un lado, comprueba que cumples con los requisitos que las entidades bancarias exigen para que la financiación salga adelante.

Ahorros, ingresos suficientes, estabilidad laboral, un historial crediticio impecable, a ser posible una garantía extra, son los principales.

Por otro lado, si no dispones de dinero suficiente para cubrir el 30% del valor de la vivienda desde un inicio, y tienes la necesidad de solicitar una hipoteca al 100%, has de asumir que el proceso de compraventa se complica, y también la aceptación del préstamo.

Si este es tu caso, el banco examinará con detalle tu perfil económico, y probablemente te exigirá un aval.

Además, la mayoría de veces suelen ofrecer peores condiciones de financiación, como un mayor porcentaje de tipo de interés, más productos asociados al préstamo, etc.

Por ello, contar con los servicios de un asesor inmobiliario durante el proceso de compra de una vivienda es una de las decisiones más inteligentes que puedes tomar, ya que son profesionales que saben manejarse bien en las negociaciones con los bancos.