Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario o LCCI
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario o LCCI establece normas de protección y transparencia en los préstamos hipotecarios adquiridos por personas físicas.
Nació con el objetivo de recuperar la confianza de los prestatarios, incrementar la seguridad jurídica, y facilitar la comprensión de los contratos antes de su firma.
En definitiva, la nueva Ley de Crédito Inmobiliario trata de proteger a los clientes bancarios o consumidores que contraten un préstamo hipotecario y recuperar así su confianza en el sistema bancario.
Merece la pena subrayar que esta Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, coexiste con la Ley Hipotecaria (LH) vigente, que regula los aspectos relacionados con el mercado hipotecario en España, cuyos detalles están en el Decreto de 8 de febrero de 1946.
En este artículo aclaramos las dudas más habituales relacionadas con la LCCI.
¿Qué es la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario o LCCI?
Es una ley que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019, con el fin de trasponer al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE sobre los préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas para bienes inmuebles de uso residencial.
¿Cuándo entró en vigor la ley de Crédito Inmobiliario?
La ley 5/2019 está en vigor el día 16 de junio de 2019.
¿La nueva ley hipotecaria tiene carácter retroactivo?
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, es decir, que sólo regula los préstamos hipotecarios formalizados a partir de su entrada en vigor, el día 16 de junio de 2019.
No obstante, la LCCI incluye dos casos que sí contemplan la retroactividad:
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La posibilidad de abaratar la hipoteca cambiando el tipo de interés variable por uno fijo.
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Existe la posibilidad de cambiar de banco con total libertad sin la obligación de quedarse con el actual, aunque mejore las condiciones.
¿En qué casos es aplicable la Ley Hipotecaria 5/2019?
Esta ley se aplica a los contratos de préstamo que reúnan las siguientes condiciones:
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Que el prestador sea una persona física o jurídica que intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter profesional.
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Que el prestatario y el fiador sean una persona física.
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El contrato sea para conceder un préstamo hipotecario sobre un inmueble residencial (se incluyen trasteros, garajes y otros espacios que estén al servicio de la vivienda).
Aspectos más relevantes de la LCCI
A continuación, exponemos los detalles que más relevancia tienen de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
Más información precontractual
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Créditos Inmobiliarios los consumidores ven reforzada su protección en cuanto a la contratación de una hipoteca.
Por un lado, mejora notablemente la información recibida con carácter previo a la firma, ya que el banco está obligado a entregar un documento que recoja todos los detalles de las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
Además, paralelamente, debe hacer entrega de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que recoge las cláusulas más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca tiene un tipo de interés variable, las cuotas que habría que abonar en distintos escenarios.
Otro aspecto que otorga seguridad jurídica y protección al cliente es la visita obligatoria al notario con al menos un día antes de la firma, donde recibirá asesoramiento gratuito y tendrá que responder a un test que servirá de control para averiguar si el prestatario ha recibido la documentación indicada anteriormente. En caso negativo, el notario no puede autorizar la escritura.
Por otro lado, está prohibido escriturar cláusulas abusivas, contrarias a la Ley vigente o aquellas que hayan sido declaradas nulas por el Tribunal Supremo. En cualquier caso, aquellas cláusulas que incumplan la normativa de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se declararán nulas de pleno derecho.
Se crea una nueva entidad de resolución de litigios que resolverá las quejas y reclamaciones relacionadas con las hipotecas. No obstante, hasta que esté funcionando con normalidad hay que recurrir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
¿Quién paga los gastos de un hipoteca?
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el prestatario o cliente sólo asume el coste de la tasación y de la copia de escritura.
Por otro lado, la entidad bancaria está obligada a asumir el resto de gastos derivados, como la Notaría, la gestoría, el registro y los impuestos sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
La Ley Hipotecaria beneficia al cliente, que antes tenía la obligación de asumir la mayor parte de los gastos.
Se favorece el cambio del tipo variable a uno fijo
Con el objetivo de mejorar las condiciones del préstamo para los consumidores, se abarata el coste que implica un cambio en el tipo de interés, de variable a fijo.
Ya sea porque se realice a través de una novación (un acuerdo con el propio banco) o mediante una subrogación para llevarse la hipoteca a otra entidad bancaria, la comisión máxima que se puede cobrar es del 0,15%, con la salvedad que sólo es aplicable si el cambio se produce durante los 3 primeros años del préstamo.
Se regula la comisión por amortización anticipada de la hipoteca
Con la Ley de crédito Inmobiliario, el banco sólo puede cobrar comisión o compensación por amortización anticipada si le genera una pérdida financiera.
En función del tipo de interés se establecen distintos límites.
En las hipotecas variables se puede pactar, entre banco y cliente, una comisión máxima de:
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0,25% sólo durante los 3 primeros años del préstamo.
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0,15% sólo durante los 5 primeros años del crédito.
Cabe destacar que pasado el tiempo pactado la comisión es obligatoriamente del 0%.
En las hipotecas de interés fijo, la compensación tiene los siguientes límites:
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2% durante los 10 primeros años.
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1,5% para el resto del plazo.
Libertad para cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, cuando un cliente pretendía cambiar la hipoteca a otro banco, estaba obligado a quedarse con el actual si éste le hacía una contraoferta igual o mejor a la que había conseguido el cliente en la otra entidad.
Ahora, el consumidor tiene libertad total para cambiar de banco cuando lo considere, e iniciar un proceso de subrogación en cualquier momento.
Prohibición de las ventas vinculadas a la hipoteca
Ya no está permitido al banco obligar al cliente a contratar productos propios, como los seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc… para acceder a la hipoteca.
No obstante, sí que está permitido la mejora de las condiciones a cambio de la contratación de algunos de sus servicios complementarios al crédito hipotecario.
Si esto sucediera, el banco está obligado a entregar al cliente dos ofertas por separado, una con la bonificación y otra sin ella.
Aunque hay dos excepciones a esta norma:
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Se puede exigir la contratación de un seguro de daños del hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque el cliente es libre de escoger la entidad que considere sin que le perjudique las condiciones pactadas.
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El banco puede vincular la hipoteca a otros productos bancarios que beneficien al cliente, siendo el Banco de España el que decida qué servicios están incluidos en esta categoría.
Regulación de la cláusula de vencimiento anticipado
Con la LCCI, el banco no está autorizado a iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que se cumplan las siguientes condiciones:
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Durante la primera mitad del plazo del préstamo, o que la demora exceda el 3% del capital concedido o se alcance un importe equivalente a 12 cuotas impagadas.
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En la segunda mitad, la cantidad impagada supere el 7% del capital concedido o que el número de mensualidades sea de 15 o más.
