Variable, fija o mixta, ¿qué hipoteca es mejor?

Uno de los proyectos más importantes de tu vida. Esta sería la respuesta más directa y realista a lo que significa comprar una casa. Tanto a nivel personal como si lo haces a modo de inversión inmobiliaria, se trata de un gran paso vital de enorme envergadura.

Precisamente por el alto desembolso económico que conlleva, la compra de una vivienda suele financiarse. Y en ese escenario es normal que te asalte la gran duda: variable, fija o mixta, ¿qué hipoteca es mejor? Nosotros te respondemos, pero antes te explicamos qué debes saber para escoger el mejor crédito.

En el mercado actual, lo que más abundan en cuanto a tipos de hipotecas son fijas, mixtas y variables. Lo que las diferencia principalmente es cómo se calcula el tipo de interés para cada una de ellas y cómo impacta éste en las cuotas que pagarás.

A su vez, también debes conocer otros factores como el plazo, el importe financiado, la TAE (Tasa Anual Equivalente), las comisiones y los productos vinculados que pueda incluir el crédito. Son elementos que influirán en el coste de tu préstamo, por lo que debes valorarlos antes de decidir qué tipo de hipoteca te conviene más.

Características de la hipoteca fija

Las hipotecas fijas son un producto de financiación para viviendas en el que el tipo de interés se mantiene igual durante todo el plazo. Es decir, la cuota que pagarás siempre será la misma, ya que no depende de las variaciones de ningún índice.

Actualmente, los créditos hipotecarios a tipo fijo que se están comercializando ofrecen las siguientes características:

– Un tipo de interés nominal (TIN) entre el 1,70% y el 2,50% y una TAE entre el 2,10% y el 3%.

–         Plazos de reembolso que pueden ir desde los 10 a los 35 años.

–         Cuotas que, dependiendo del importe y el plazo que escojas y de los productos bonificadores vinculados que contrates, oscilan entre los 500 y los 600 euros.

Con una hipoteca fija te garantizas conocer durante toda la vida del crédito cuánto vas a pagar, sin tener que estar pendientes de factores externos cambiantes.

Características de la hipoteca variable

Por su parte, las hipotecas variables son créditos en los que el tipo de interés va cambiando a lo largo del plazo. Estas variaciones se dan porque el tipo de interés de estas hipotecas es el resultado de sumar el diferencial fijo que establece el banco y el índice al que se referencia el préstamo.

Actualmente el índice más común es el euríbor, el cual fluctúa y hace que las cuotas se abaraten o encarezcan durante la vida del crédito. Cuando veas, por ejemplo, un interés de «E +1%», reconocerás que se trata de una hipoteca variable y sabrás que el índice es el euríbor (E) y el diferencial el porcentaje (1%).

Así mismo, los bancos revisan cada seis o doce meses el interés de las hipotecas variables de sus clientes. Conforme a la fluctuación que haya habido lo actualizan y las cuotas se modifican.

En este momento, las hipotecas variables destacan por ofrecer características como las que citamos a continuación:

– Tipos de interés que se sitúan entre el E + 0,60 y E + 1,80% y unas TAE entre el 1,35 y el 3,15%, de media.

–         Plazos de reembolso que suelen ir desde los 15 hasta los 40 años.

–         Las cuotas, teniendo como referencia el euríbor medio actual (0,93%), oscilan los 340 y los 400 euros.

Es cierto que existen hipotecas variables referenciadas a otros índices diferentes al euríbor, como el IRPH. Sin embargo, suponen un porcentaje ínfimo en el mercado hipotecario español.

Características de las hipotecas mixtas

Como su propio nombre indica, las hipotecas mixtas son las que combinan un tipo de interés variable con uno fijo durante la vida del crédito. Así, en los primeros años del préstamo, el interés que se aplica es constante, por lo que las cuotas serán iguales. Al llegar a un determinado momento del plazo, el interés pasa a ser variable hasta el vencimiento de la hipoteca y dependerá de las fluctuaciones del euríbor.

Tras estudiar el mercado hipotecario actual, podemos ver que las mixtas de hoy en día tienen las siguientes características generales:

– Unos tipos de interés que en el periodo fijo se sitúan de media entre el 1,70 y el 3,70% y en el variable entre E+0,65 y E + 2,20%. Por su parte, la TAE en las hipotecas mixtas actuales oscila entre el 2 y el 4,50%.

– Hay dos plazos diferentes. El primero, que suele ser el fijo, será de entre 3 y 10 años, mientras que el segundo irá desde ese décimo año hasta los 30 años que suelen durar, como máximo, estos créditos.

–         Es complicado pronosticar las cuotas con el tipo de interés variable, ya que no se conoce en qué niveles estará el euríbor en 10 años. Sin embargo, durante el periodo fijo inicial, lo habitual es encontrar mensualidades con importes entre los 350 y los 450 euros.

Aunque son una opción más y la gran mayoría de los bancos las comercializan, en comparación con fijas y variables las hipotecas mixtas tienen menor demanda y se venden menos que las otras dos.

Diferencias entre una hipoteca fija, mixta y variable

Detalladas las características concretas de cada crédito hipotecario, como ves, lo que más distingue a unas de otras es la forma de calcular el tipo de interés. Por lo tanto, la mayor diferencia la acabarás notando como cliente en lo que pagues de cuota mensual.

–         Las hipotecas fijas, normalmente, tienen cuotas más elevadas e incluyen más comisiones. También ofrecen un tipo de interés y una TAE más alta. Sin embargo, al ser mensualidades constantes te permiten controlar mejor tus finanzas y tus gastos.

–         Las variables suelen ofrecer los tipos de interés más reducidos. Los bancos procuran darles más publicidad y para eso, cuando sube el Euribor, suelen rebajar el diferencial como herramienta de captación de clientes. También es habitual que incluyan menos comisiones y productos vinculados. Con estas medidas, las cuotas, por lo menos al inicio, son más baratas. No obstante, para el cliente son más inestables, ya que con cada revisión el importe de las mensualidades puede variar notablemente.

–         Las mixtas, que no dejan de ser un híbrido, son las más impredecibles, puesto que puedes conocer cómo estará el euríbor en 5 o 10 años. Al mismo tiempo, la cuota en los primeros años es más reducida que en una fija y, con respecto a la variable, cuentas con la ventaja de que sabrás cuánto tendrás que pagar durante una parte del plazo.

En este punto, cabe destacar también que, aunque el TIN o tipo de interés nominal es una referencia importante en cualquier producto financiero, para comparar el coste total entre varios créditos fijarse en la TAE es muy útil. La razón es que, además del interés, el plazo y el importe, incluye gastos adicionales como son las comisiones o los productos vinculados que no se reflejan en el TIN.

¿Qué es mejor hipoteca fija o variable o mixta?

A modo de conclusión y con los tres tipos de créditos explicados, llega el momento de responder a la gran pregunta: ¿qué es mejor? ¿Hipoteca fija, variable o mixta? Depende.

Principalmente, depende de tu perfil como inversor o de lo que estés dispuesto a arriesgar. Al mismo tiempo, también influirá el perfil financiero que presentes al banco, ya que en base a él te ofrecerán unas condiciones más o menos atractivas. O, incluso, solo podrás adquirir un tipo de hipoteca si no eres todo lo solvente que desea el banco.

Así mismo, si lo que buscas es la estabilidad y poder controlar cómodamente tus gastos mensuales y finanzas personales, la mejor opción será la hipoteca fija.

Por el contrario, si prefieres un crédito más barato y no te importa asumir más riesgo por lo que puedan variar los tipos de interés en el futuro, es probable que te interesen más las variables. Y las mixtas pueden ser tu opción si quieres pagar poco al inicio, eres ahorrador y te ves capaz de amortizar a corto plazo una hipoteca que podría variar mucho con el paso del tiempo. Como ves, todo depende.