Si has escuchado alguna vez el concepto FEIN hipoteca, pero no sabes muy bien qué significa, sigue leyendo porque vamos a contarte qué es y en qué te beneficia si vas a pedir un préstamo hipotecario.

El origen de este término está en la nueva ley hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019, donde se recogen una serie de medidas que protegen al usuario de cláusulas abusivas y le facilitan información de forma clara y concisa.

Una de las medidas consiste en que la entidad financiera está obligada a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) a cualquier usuario que solicite información sobre una hipoteca.

Veamos con detalle en qué consiste.

¿Qué es la FEIN hipoteca?

La FEIN es un documento informativo, con carácter vinculante, que el banco debe entregar al solicitante antes de contratar una hipoteca.

Esa ficha de información debe incluir las características principales del préstamo, por ejemplo, el importe total a reembolsar, el importe de cada cuota, las condiciones del reembolso anticipado, los derechos del prestatario, el interés y otros gastos, así como las demás condiciones personalizadas de la hipoteca.

Podríamos decir que es la propuesta final del banco donde deja constancia de la información personalizada de la hipoteca. De este modo, el solicitante es conocedor, con todo tipo de detalle, a lo que se expone si llega a firmar el contrato hipotecario.

El banco tiene la obligación de entregarla con un mínimo de diez días de antelación a la firma, permitiendo que pueda estudiarse con calma.

¿Qué información se incluye en la FEIN?

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN debe incluir la siguiente información:

• Información básica sobre la entidad que concede la hipoteca. Por ejemplo, la razón social, domicilio fiscal, datos de contacto, etc. Vamos, los datos del prestamista.
• Datos del intermediario, si lo hubiera. Es decir, esa agencia o profesional que ofrece servicios de asesoramiento sobre hipotecas y cobra unos honorarios por ello (estos también deben incluirse en la FEIN).
• Las características generales del préstamo hipotecario, por ejemplo, la cantidad prestada, el plazo de devolución, la divisa (si no fuera el euro), el importe la tasación de la vivienda, entre otras.
• Tipos de interés y demás gastos, indicando con claridad la tasa anual equivalente o TAE, y los gastos que incluye esta.
• Periodicidad de pago, por ejemplo, mensual, y el número de cuotas totales que hay que abonar al final del préstamo. Si el número de pagos es variable debe indicarse con claridad, y exponer qué determina la cantidad final.
• La ficha de información personalizada también debe incluir el importe de cada cuota del préstamo y en qué moneda ha de hacerse.
• Cuadro de amortización de la hipoteca, donde se indica el importe de las cuotas, cuánto corresponde a amortizar capital y cuánto al interés del préstamo.
• Otras obligaciones, como productos vinculados o combinados con la contratación de la hipoteca, ya sea como condición para beneficiarse de una oferta específica u obtener algún tipo de bonificación en la cuota.
• Condiciones de amortización anticipada, total o parcial, indicando el coste que supone el reembolso anticipado en cualquiera de sus variantes.
• Elementos de flexibilidad a la hora de subrogar la hipoteca o cambiarla de banco.
• Otros derechos del prestatario, como el tiempo que hay para aceptar la propuesta de la entidad financiera, la ley exige que la oferta vinculante es válida durante un mínimo de diez días desde que el banco entrega la FEIN al usuario.
• Información sobre las reclamaciones de las hipotecas, dónde y a quién se puede interponer una reclamación y cuál es el procedimiento. También debe aportar información sobre el vencimiento anticipado, en caso de que proceda.
• Consecuencias por incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo, tanto si es por impago como por cualquier otra circunstancia.
• Información adicional sobre la legislación aplicable al préstamo.
• Cuáles son las entidades supervisoras de la entidad financiera, o del intermediario, si lo hubiese. El solicitante debe tener claro quién es el supervisor del préstamo.

¿La FEIN tiene carácter vinculante?

Sí, la Ficha Europea de Información Normalizada es un documento vinculante para la entidad, es decir, que está obligada a mantener las condiciones de la hipoteca indicadas en dicho documento al menos durante 10 días.

Esto no quiere decir que el prestatario esté obligado a aceptarlas, de hecho, esos 10 días están para valorar con detenimiento la información recibida en la FEIN o incluso para comparar esa oferta con la de otros bancos.

FEIN, FIAE y FIPRE

La FEIN no es el único documento que la nueva ley hipotecaria obliga a entregar a los solicitantes de hipotecas.

Hay dos más: la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) y la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).

Veamos en qué consiste cada una de ellas.

FIAE o Ficha de advertencias estandarizadas

La FEIN y la FIAE son la pareja ideal para aportar al cliente una información completa de las características principales del préstamo.

La FIAE es un documento que recoge una serie de advertencias para informar al prestatario de conceptos como la cláusula techo, las condiciones multidivisa, tipo de interés que se aplica en el préstamo, periodicidad y número de cuotas, y demás cláusulas que sean relevantes. Por ejemplo:

• Si la hipoteca tiene un tipo de interés variable, se especifica cuál es el índice de referencia que se utiliza para calcularlo. Además, si el interés no tiene techo, se explica con claridad que el prestatario debe asumir cualquier subida en caso de que el índice cotice al alza.
• Si se trata de una hipoteca multidivisa, se explica con detalle en qué consiste, así como la moneda en la que se concede, y que el número de pagos dependerá del valor de la divisa en cada momento, es decir, que la periodicidad y número de pagos puede variar. En estos casos, debe adjuntarse una tabla ilustrativa de reembolso en función de los diferentes escenarios que puedan plantearse en el futuro. Además, hay que informar que el tipo de interés no depende del euríbor, como es habitual en otros tipos de préstamo hipotecario.
• Por otro lado, la ley hipotecaria exige informar con claridad sobre los gastos que tiene que asumir el prestatario a la hora de constituir y firmar el crédito. Actualmente, por ley, son la tasación de la vivienda y la copia de escritura que le entrega el notario.
• En qué condiciones el banco podría embargar la vivienda, que se recogen en la cláusula de vencimiento anticipado. También que, en caso de impago, será el prestatario el que asuma los gastos asociados a la ejecución del crédito.
• Si se contrata una cobertura de riesgo de tipo de interés (CAP), se detalla el coste que supone.

FIPRE o Ficha de información precontractual

Además de la FEIN y la FIAE, hay un tercer documento llamado FIPRE, que también debe entregar la entidad crediticia.

Esta tercera ficha incluye las condiciones genéricas de la hipoteca, como las consecuencias de no hacer frente a las cuotas mensuales, o si existe la posibilidad de la dación en pago, entre otras.

Este tipo de documento más general debería estar disponible en la página web del banco.

Más documentos precontractuales de la hipoteca

FIPRE, FEIN y FIAE son tres documentos que deben entregarse con un mínimo de 10 días de antelación, antes de la firma de la hipoteca, pero no son los únicos.

La ley de crédito inmobiliario exige que también debe facilitarse la siguiente información adicional:

• Una copia del contrato que se firmará ante notario, donde deben aparecer las mismas condiciones que se indican en la FEIN y la FIAE.
• Documento que indique de manera clara y desglosada todos los gastos de constitución que debe asumir el solicitante del préstamo.
• Información sobre el importe de cada cuota contemplando los diferentes escenarios del índice de referencia vinculado al préstamo, siempre y cuando el tipo de interés sea variable.
• Detalle de las condiciones de los seguros que se vayan a contratar con el banco y que estén ligados a la hipoteca.
• Aviso sobre la obligatoriedad de visitar la notaría al menos un día antes a la firma, con el objetivo de que el notario informe y asesore de manera gratuita sobre las condiciones de la hipoteca y certifique que el solicitante ha recibido toda la información.

Como ves, la nueva ley hipotecaria protege a los usuarios de la desinformación por parte del banco, contribuyendo a la toma de decisiones responsable y consciente.